Rekonstrukce a modernizace bytových domů

Stav mnoha bytových domů je stále i přes zlepšující se situaci nedostačující a velký počet z nich potřebuje rekonstrukci či modernizaci tak, aby funkčně i esteticky odpovídaly současným standardům bydlení.

Bytový dům není totéž, co rodinný dům a při jeho rekonstrukci je třeba postupovat odlišně, než při úpravách rodinných domů. Obecně je bytovým domem objekt určený k bydlení, v němž více než polovina podlahové plochy odpovídá a je určena k trvalému bydlení.

Rekonstrukce (podle Wikipedie) je v architektuře a stavebnictví výraz pro fyzický návrat ke staršímu nedochovanému stavu nebo pro znázornění takového stavu (kresebná rekonstrukce zaniklé podoby hradu). Základem slova je konstrukce (stavba, forma, skladba), s předponou re (znovu-postavení, znovu-sestrojení). Často ale ztotožňována s širším pojmem modernizace.

Modernizace znamená komplexní úpravy ke zlepšení konstrukčních, technických, funkčních i estetických vlastností objektu nejen v souladu se stavebním zákonem a aktuálními technickými normami, ale také k dosažení vyššího komfortu užívání, ovšem je třeba dodržet předpisy a zásady, vyplývající z jeho statutu.

Předpisy a energetický audit

Při přípravě modernizace bytového domu je nutné podrobné obeznámení se s aktuálním stavem objektu, jehož výsledkem je statický a stavebně-technický posudek stavu bytového domu a také energetický audit.

Je třeba rozlišit, zda budou prováděné práce a zásahy do stavby podléhat stavebnímu povolení či ohlášení. Podle stavebního zákona č. 183/2006 Sb., platného od 1. 1. 2007 obecně platí, že bez stavebního povolení i ohlášení je možné provádět běžné udržovací práce, menší úpravy stěn a podlah, výměny zařizovacích předmětů v koupelně či kuchyni apod. U rozsahem menších a technicky nenáročných úprav, které však nelze zařadit do výše uvedené kategorie, obvykle postačí pouze ohlášení. V něm je nezbytné uvést detaily o stavbě – například její místo a účel a jednoduchý nástin předpokládaných změn, a také doklad o vlastnictví či právo založené smlouvou provést stavební úpravy. Naopak není třeba projektová dokumentace jakéhokoli stupně či schválení autorizovanou osobou.

Ve všech ostatních případech je nutné stavební povolení. K žádosti o ně je třeba připojit souhlas vlastníka, projektovou dokumentaci stávajícího i nového stavu a schválení autorizovanou osobou. A po dokončení prací je nezbytná kolaudace. Vzhledem k tomu, že do kategorie bytových domů spadají jak domy zděné, tak panelové, což jsou ve své podstatě technicky i stavebně velmi různorodé objekty, doporučuje se v případě rekonstrukce či modernizace prokonzultovat veškeré záměry na příslušném stavebním odboru, vždy s ohledem na konkrétní objekt, situaci a rozsah prací.

U bytových domů, postavených před rokem 1990 se dá předpokládat, že z hlediska energetické náročnosti budov spadají do kategorie nižší než C. Při plánování jejich modernizace vždy platí, že méně kvalitní a nedostatečná opatření jsou horší, než žádná. Jde totiž o technicky i morálně zastaralé objekty, které mnohdy nesplňují ani hygienické požadavky, navíc je při růstu cen energií i vody jejich provoz obvykle vysoce neekonomický. Modernizace se tedy netýká pouze zateplení domu, je to celý soubor zásadních a náročných oprav. Vzhledem k tomu a současně k vývoji cen energií a veškerých provozních nákladů by bylo ideální zmodernizovat dům na pasivní standard, jenže to samozřejmě není často možné nejen z finančních důvodů, ale také kvůli zastaralé konstrukci, použitým materiálům a stavu objektu. Optimální je tedy dosáhnout - v porovnání s původním stavem - co nejvyšších energetických úspor. Pokud jde o objem prováděných prací, vždy je lepší postupovat podle pravidla „Raději méně realizovaných opatření, ale kvalitnějších”. Kvalitu modernizace pak ovlivňuje možnost financování v dané době, úroveň projektové přípravy a kvalita realizační firmy. Nekvalitní opravy mají za následek nedostatečné úspory prostředků, a současně i kratší životnost objektu a nutnost brzkých oprav, takže se prodraží dvakrát. Jako zásadní se však jeví druh vlastnictví objektu, a z toho vycházející případné zapojení obyvatel domu. Jeden majitel může prosadit určitá opatření snáze, než společenství vlastníků, kde je nutný souhlas nadpoloviční většiny, a jestliže se někdo odmítne podílet na financování, není možné modernizaci dovést do úspěšného závěru. V případě vlastníků jednotek musí při rekonstrukci domu jeho obyvatelé souhlasit s navrhovanými opatřeními i proto, aby je nejen ocenili, ale i využívali.

Prvky modernizace

Obvykle je za stěžejní považováno zateplení obálky domu, některé názory ale hovoří o prvotní modernizaci domovních rozvodů a výměně oken jako o oblastech nejrychlejší návratnosti. Zde může být vodítko pro rozdělení prací pro ty, kdo nemají dostatek finančních prostředků na celkovou rekonstrukci. Jak už bylo zmíněno, první na řadě by měl být energetický audit, který ukáže, jaký je současný stav objektu, kde je třeba učinit opatření k dosažení energetických úspor a jaká by tato opatření měla být. Dalším krokem by měla být sanace – nezbytná opatření, vedoucí k obnovení původní základní funkčnosti objektu (náprava vzniklých poruch – například zamezení vzlínání vlhkosti do zdiva apod.). Z hlediska dalšího postupu kroků je optimální provést zateplení pláště i modernizace vnitřních prostor, rozvodů a vytápění najednou, protože se tyto zásahy navzájem ovlivňují. Kupříkladu i když vyměníme jen okna, měli bychom současně modernizovat i otopnou soustavu včetně kotlů. Jednak proto, že soustava je dimenzována na původní tepelné ztráty, které se s výměnou oken sníží. A pak také proto, že účinnost starých a předimenzovaných kotlů bývá významně nižší. S novými okny se zároveň podstatně zvýší vzduchotěsnost bytů. Bez vydatného větrání by pak mohlo docházet ke zvyšování vlhkosti a výskytu plísní.

Pokud jde o tepelnou izolaci obvodového pláště, hovoříme nejčastěji o vnější tepelné izolaci. Vnitřní izolace je méně častá kvůli technické komplikovanosti, ale i proto, že zmenšuje vnitřní obytný prostor. Je také finančně náročnější, přistupuje se k ní proto především u objektů s historickou hodnotou, kde se nesmí změnit vnější vzhled. Vnější zateplení fasádního pláště by mělo být ve standardu nízkoenergetickém či, pokud je to možné, pasivním. Tloušťka tepelné izolace musí být dostatečná, není vhodné na ní šetřit. Důležité je i navržení spojité tepelně-izolační obálky budovy, aby byly v maximální míře eliminovány tepelné mosty. Dalším krokem je hydroizolace a tepelná izolace základů, případně soklu, sklepních nebo nevytápěných prostor, pak izolace střechy (tou může být i její ozelenění). Izolace je nutné spočítat tak, aby nejen zajišťovaly tepelnou pohodu v chladnějším období, ale také chránily vnitřní prostor před přehříváním. S obvodovou tepelnou izolací souvisí i opravy, rozšíření či uzavírání balkonů a lodžií. Napojení balkonů na nosnou konstrukci objektu bývá příčinou vydatných tepelných mostů, jimiž prochází mnohem více tepla (v přepočtu na jednotku plochy), než v místech izolovaných. Je proto vhodné zvážit oddělení jejich konstrukce od konstrukce domu a nahrazení konstrukcí samostatně založenou nebo samonosnou, připevněnou k budově jen na určitých místech. Za balkony tak může být vložena odpovídající tepelná izolace. Pro zateplení bytových domů je nejčastěji využíván systém ETICS, tedy kontaktní zateplovací systém tuhých izolačních desek s omítkou, nalepených a kotvených ke stěně. Pro lepení izolace je nutné upravit povrch stěn. Jestliže chceme upravit stěny obkladovým materiálem, je možné zvolit některý z typů zavěšených fasád.

Další nezbytné prvky rekonstrukce:

• Výměna výplní otvorů – oken, dveří a vstupních portálů (trojskla, kvalitní rámy, pláště dveří, zárubně...).
• Vnitřní elektroinstalace, kabeláže.
• Vzduchotechnika.
• Rekonstrukce otopné soustavy.
• Výměna stoupaček ZTI.
• U domů s dálkovým vytápěním, pokud je to ekonomické, zvážit stavbu vlastní kotelny.
• Instalace obnovitelných zdrojů energie (solární systémy, speciální vytápění...), případné využití pasivních způsobů k ovlivnění energetických zisků – sluneční zastínění, nucené větrání s rekuperací tepla.
• Kotelny, vytápění, ohřevy teplé vody včetně jejich zateplení a regulace otopné soustavy.
• Výtahy – modernizace, vestavby či přístavby.
• Požární zabezpečení.
• Případně lze zahrnout i optimalizaci osvětlení veřejných prostor – využít LED osvětlení, regulaci osvětlení podle venkovního světla, využití světlíků, případně světlovou pro využití denního světla.